２月から始まった新制度「所有不動産記録証明制度」とは？弁護士がわかりやすく解説

2026年2月2日より、「所有不動産記録証明制度」という新しい仕組みがスタートしました。これは、特定の人が所有している全国の不動産を一覧表にして証明してくれる画期的な制度です。

これまで、亡くなった親がどこに不動産を持っているか分からない場合、その調査には非常に大きな手間がかかっていました。この新制度を利用することで、全国に散らばる不動産を一括で横断検索でき、相続財産の調査が劇的にスムーズになります。

なぜ今、この制度が始まったのか？（相続登記の義務化）

新制度が導入された最大の理由は、2024年4月にスタートした「相続登記の義務化」です。不動産を相続したことを知ってから3年以内に、正当な理由がないのに登記申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

背景として、日本全国で所有者不明となっている土地の面積は、九州の面積に匹敵するとも言われています。日本の不動産登記制度は伝統的に土地や建物ごとに記録を管理する方式であったため、人単位で不動産を抽出する仕組みがありませんでした。この画期的な新制度は、登記漏れを防ぎ、社会問題となっている所有者不明土地を減らすために作られました。

なお、過料については「正当な理由」がない場合に限定されています。相続人が多数で調査に時間を要する場合や、遺産分割の争いがある場合、ご自身の重病や経済的困窮などの事情がある場合は過料の対象外となる運用です。また、登記官はいきなり裁判所へ通知するわけではなく、まずは相当の期間を定めて登記申請を促す「催告」を行いますので、過度に恐れる必要はありません。

制度の構造的限界と「名寄帳」を組み合わせたハイブリッド調査

本制度は大変便利ですが、すべての不動産を完全に把握できるわけではないという構造的な限界に注意が必要です。本制度はあくまで法務局の「登記記録」のデータを照合する仕組みであるため、以下の不動産は検索対象から外れてしまいます。

1. 未登記建物：家屋や倉庫などを新築した際、登記を行わずに放置されている建物
2. 先代名義のままの相続不動産：親が祖父から不動産を相続したにもかかわらず、長年祖父名義のまま放置していた場合など

これらの調査漏れを防ぐためには、市区町村が管理する「名寄帳」の取得との併用が実務上不可欠です。名寄帳は現況主義に基づき作成されるため、未登記建物や、固定資産税が非課税となっている私道、墓地なども網羅的に記載されます。それぞれの長所を組み合わせた「ハイブリッド調査」をご検討ください。

調査方法	メリット（情報の網羅性）	デメリット（限界）	費用目安・手数料
固定資産税の課税明細書	毎年郵送されるため手軽に確認できる。課税対象となっている主要な不動産が直ちに判明する。	免税点未満の不動産や、非課税の不動産（私道・墓地・一部の山林など）は原則として記載されない。	無料（毎年の郵送物）
名寄帳（市区町村役場）	現況主義に基づき、未登記建物や非課税物件も含めてその市区町村内の不動産を網羅的に把握できる。	管轄外（他の市区町村）に所有している不動産は一切調べることができない。	1通あたり数百円程度
所有不動産記録証明制度（法務局）	登記システムを利用し、日本全国に散らばる不動産を一括で横断検索できる。遠方の財産発見に極めて有効。	登記記録に基づくため、未登記建物や、先代名義のまま放置されている未登記の相続不動産は絶対に表示されない。	書面：1,600円 オンライン郵送受領：1,500円 オンライン窓口受領：1,470円 （※1検索条件につき）

手数料の算定方法と検索時の専門的な工夫

上記表の通り、オンライン請求を利用すると費用を少し抑えることができます。しかし、実務上最も注意すべきは複数条件を指定した場合の手数料の加算構造です。

本システムは、原則として現在の氏名と住所での完全一致を求めます。過去に結婚による氏名変更や、複数回の転居歴がある場合、現在の情報だけで検索しても過去の不動産が抽出されない可能性が高いです。

漏れなく調査するためには、戸籍の附票などを取得し、過去の氏名や住所の履歴をそれぞれ独立した「検索条件」として指定する必要があります。手数料は「検索条件の数 × 請求通数 × 1通当たりの手数料額」の掛け算で算定されるため、例えば4つの検索条件で書面請求をすると6400円となります。該当物件がゼロ件でも手数料は一切返還されません。

また、登記簿に昔の難しい漢字（旧字体）などで記録されている場合、システム上ある程度の柔軟な照合や異体字変換は行われますが、完全な網羅性を期すためには正確な文字と住所履歴を把握し、複数の検索条件を設定する専門的な工夫が求められます。

制度を利用できる人と代理人請求に関する注意点

プライバシー保護の観点から、この証明書を請求できる人は厳格に定められています。

• 不動産の所有権の登記名義人本人
• 不動産所有者の相続人
• 上記の本人や相続人から正当な依頼を受けた代理人（弁護士や司法書士など）

なお、当事務所のような法律の専門家へ代理請求をご依頼いただく場合でも、本制度においては原則として「ご本人の実印が押印された委任状」と「印鑑証明書」をご用意いただく必要があります。ご相談の際はあらかじめご承知おきください。

【重要】2026年4月施行「住所・氏名変更登記の義務化」への備え

この制度は、相続人だけでなく「不動産の登記名義人本人」が自己の財産を把握するためにも大いに活用すべき仕組みです。なぜなら、令和8年（2026年）4月1日より、不動産の住所・氏名変更登記が法的に義務化されるためです。

引っ越しや婚姻等による変更があった日から2年以内に登記申請が必要となり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料が科される可能性があります。最も注意すべき点は、2026年4月1日以前に生じていた過去の住所・氏名変更に対しても遡及的に義務が課されることです（令和10年（2028年）3月31日までの猶予期間が設定されています）。

ご負担を軽減するため、本人の了解のもと法務局が職権で自動的に変更登記を行う「スマート変更登記」の運用も開始されます。この画期的な恩恵を受けるためには、事前に法務局へ個人情報を「検索用情報」として申し出る手続きを行っておく必要があります。

まとめと次のステップ

複雑化する不動産法制の中で過料リスクを回避し、将来の売却や融資審査をスムーズに進めるためには、所有不動産記録証明制度を利用してご自身の全所有物件を徹底的に洗い出すことが第一歩となります。

しかし、洗い出した不動産に対する住所履歴の証明、変更登記の一括申請、そして将来の手間を省くスマート変更登記の事前申出には、高度な法的判断と煩雑な事務作業が伴います。少しでもご不安な点やご負担を感じられましたら、お一人で悩まずに法律の専門家にご相談ください。

監修：葛葉法律事務所

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