札幌の不動産を活用した相続税対策｜知らないと危ない注意点と最新の法改正を弁護士が解説

札幌市内にあるご自宅や土地などの不動産は、ご家族にとってかけがえのない大切な資産です。しかし同時に、相続の際にはその評価額の大きさから、高額な相続税の原因となる可能性も秘めています。

「現金はあまりないが、札幌にある土地の価値が高く、相続税が心配」

「子供たちに負担をかけずに、この不動産を遺したい」

こうしたお悩みに対し、有効な解決策となり得るのが不動産を活用した生前の相続税対策です。

この記事では、特に節税効果の高い「小規模宅地等の特例」の活用と「アパート経営」という2つの手法を軸に、その仕組みと絶対に知っておくべき法改正や税務上のリスクについて、札幌の相続に詳しい弁護士が分かりやすく解説します。

1. なぜ不動産が相続税対策に有効なのか？基本の仕組み

相続税対策を考える上で、まず理解すべきなのは「なぜ現金よりも不動産の方が節税に繋がりやすいのか」という点です。それは、相続税を計算する際の財産の評価方法に理由があります。

相続税評価額と市場価格（実勢価格）の差

現金1億円を相続した場合、その評価額は当然1億円です。しかし、不動産の場合、相続税を計算する際の評価額は、実際に市場で売買される価格（実勢価格）よりも低く設定されるのが一般的です。

• 土地の評価：国税庁が定める「路線価」（道路に面した土地の1㎡あたりの価格）を基に計算されます。この路線価は、地価公示法に基づく公示価格を参考に、おおむねその80%程度の水準を目安として設定されています。
• 建物の評価：「固定資産税評価額」がそのまま評価額となります。これは、建築費のおおむね50%～70%程度となることが一般的です。

このように、現金を不動産に換えておくだけで、相続財産の評価額そのものを圧縮できる効果が期待できるのです。

ただし、土地の実際の評価額は、単純に「路線価 × 面積」で決まるわけではありません。土地の形状（奥行、間口、不整形地など）や接道状況に応じて評価額を補正する複雑な計算（画地調整）が行われます。この調整こそが専門家（税理士）の腕の見せ所であり、物件ごとに節税効果が異なる理由でもあります。

2. 最大80%評価減！「小規模宅地等の特例」の基本と札幌での活用

不動産を活用した相続税対策の中でも、最も効果が大きい制度が「小規模宅地等の特例」です。

これは、亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地などを相続した場合に、一定の厳格な要件を満たせば、その土地の評価額を最大で80%も減額できるという強力な制度です。この特例は、相続によって相続人が生活や事業の基盤を失うことを防ぐ目的で設けられています。

特例の対象となる宅地と減額率（主要な適用要件付き）

特例の対象となる土地は、主に以下の3種類に分けられます。適用要件が非常に複雑なため、安易な自己判断は禁物です。

土地の種類	主な内容	限度面積	減額率	主要な適用要件（抜粋）
特定居住用宅地等	亡くなった方が住んでいた自宅の敷地	330㎡	80%	・配偶者: 無条件。 ・同居親族: 相続税申告期限まで居住・所有を継続 。	・別居親族（家なき子特例）: 被相続人に配偶者や同居親族がおらず、かつ相続開始前3年以内に自己等の持ち家に居住していないこと等、極めて厳格な要件あり。
特定事業用宅地等	亡くなった方が事業（貸付事業除く）を営んでいた土地	400㎡	80%	・相続人が事業を承継し、申告期限まで事業と宅地所有を継続 。
貸付事業用宅地等	亡くなった方がアパート経営などをしていた土地	200㎡	50%	・相続人が貸付事業を承継し、申告期限まで事業と宅地所有を継続 。	・【重要】相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は原則として対象外。

特に、お子様が別居している場合に適用される「家なき子特例」や、駆け込みでの対策を防ぐ「3年以内貸付宅地等の除外規定」は、知らずに進めると計画が根本から覆る可能性があるため、生前のうちから専門家と共に要件を確認することが極めて重要です。

3. アパート経営による相続税対策の仕組みと具体例

更地のまま土地を持っているよりも、その土地にアパートを建てて賃貸経営を始めることで、さらに相続税評価額を下げることができます。これには2つの仕組みが関係しています。

1. 土地の評価額を下げる「貸家建付地」の活用

アパートなど、他人に貸すための建物が建っている土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」と呼ばれ、入居者の権利がある分、ご自身が自由に使える更地（自用地）よりも評価額が低くなります。

• 貸家建付地の評価額の計算式:自用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

「借地権割合」は地域によって異なり、国税庁の路線価図で確認できます（札幌市内の住宅地では60%～70%程度が多いです。「借家権割合」は全国一律30%です。

2. 建物の評価額を下げる仕組み

アパートの建物自体も、相続税評価額は固定資産税評価額が基準となります。さらに、他人に貸している建物（貸家）は、その評価額から借家権割合（30%）と賃貸割合を考慮して評価額を下げることができます。

• 貸家の評価額の計算式:固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合 × 賃貸割合)

「賃貸割合」とは、課税時点での総床面積のうち実際に賃貸されている部分の割合を指します。満室であれば、大きな評価減が期待できます。

【札幌市在住Aさんのケーススタディ】

※あくまで概算です。借地権割合60%、賃貸割合100%と仮定。

状況	対策前（現金1億円と更地5,000万円）	対策後（自己資金5,000万円＋借入5,000万円でアパート建築）
現金	1億円	5,000万円
土地評価額	5,000万円（自用地）	約4,100万円（貸家建付地として評価減）
建物評価額	0円	約4,200万円（建築費1億円、固定資産税評価額6,000万円と仮定）
借入金	0円	▲5,000万円
相続財産評価額の合計	1億5,000万円	約8,300万円

このように、アパート経営と借入金を組み合わせることで、相続財産の評価額を大幅に圧縮できる可能性があります。しかし、ここには大きな落とし穴も存在します。

4. 【要注意】行き過ぎた節税対策と判断されるリスク（総則6項）

相続税対策として紹介される手法も、そのやり方次第では税務当局から「行き過ぎた租税回避行為」とみなされ、節税効果がすべて否認されるという重大なリスクがあります。

その根拠となるのが、財産評価基本通達の「総則6項」です。これは、通達に定められた画一的な評価方法を適用することが著しく不適当な場合に、税務署がその適用を認めず、不動産鑑定評価額などの実態に近い評価額で課税できるという規定で、「伝家の宝刀」とも呼ばれています。

近年、相続開始直前に多額の借金をして不動産を購入し、相続税を0円と申告したケースで、税務署がこの総則6項を適用して約3億円の追徴課税を行い、最高裁判所がこれを認めるという画期的な判決が出ました。

この判例は、単に形式が合法であるだけでなく、その取引の目的や実態が問われることを明確に示しました。特に、以下のような要素が重なると、総則6項が適用されるリスクが高まります。

• 相続開始との時間的近接性: 被相続人が高齢で、相続開始直前（例：3年以内）に行われた取引。
• 取引の動機: 銀行の融資資料などに「相続対策」が主目的と明記されている。
• 評価額と時価の著しい乖離: 相続税評価額が購入価格や鑑定評価額と比べて極端に低い。
• 相続後の行動: 相続開始後、ごく短期間で対象不動産を売却している。

これらのリスクを無視して節税策を進めることは、将来、想定外の追徴課税を招く危険な行為です。

5. 【2024年改正】マンションの相続税評価ルールが変わりました

いわゆる「タワマン節税」への対策として、2024年1月1日以降の相続・贈与から、居住用マンションの評価方法に関する新しいルールが施行されました。

これまで、タワーマンションは市場価格と相続税評価額の差が特に大きく、節税効果が高いとされてきました。新ルールは、この乖離が大きい物件の評価額を、市場価格の6割水準まで引き上げることを目的としています。

具体的には、建物の築年数、総階数、所在階などから「評価乖離率」を算出し、従来の評価額が低すぎると判断された場合、「区分所有補正率」を乗じて評価額を強制的に引き上げる仕組みです。

この改正により、特に築浅・高層階・都心部といった、これまで節税の主役だったマンションの節税効果は大幅に減少しました。今、不動産での相続税対策を考えるなら、この新ルールを理解することが絶対条件です。

6. 不動産での相続対策で弁護士に相談する本当の意義

相続税対策というと税理士の専門分野だと思われがちですが、不動産が絡む対策には、法律の専門家である弁護士への相談が不可欠な側面があります。

「節税」と「円満な分割」はセットで考える

最大の節税効果を追求した結果、特定の相続人に不動産が集中し、相続人間で「不公平だ」という争い（“争続”）が起きてしまっては元も子もありません。

特に注意が必要なのが「遺留分」です。これは、法律で定められた相続人が最低限相続できる財産の割合です。2019年の民法改正で、この権利は「遺留分侵害額請求権」という金銭を請求する権利に変わりました。

これにより、例えば遺言で長男が節税対策のアパートを相続して他の兄弟の遺留分を侵害した場合、兄弟は長男に対して不動産の共有持分ではなく「現金の支払い」を求めることになります。長男に十分な現金がなければ、相続したばかりのアパートを売却して支払わざるを得ない事態に陥りかねません。

弁護士は、こうした将来の紛争リスクを予見し、法的に有効な遺言書の作成はもちろん、各相続人の遺留分にも配慮した円満な分割案を設計する「紛争予防の専門家」です。

もう一歩進んだ対策のご提案

• 配偶者居住権の活用: 2020年に施行された制度で、配偶者が自宅の「住む権利」を、子が「所有権」を相続するといった分割が可能です。これにより、配偶者の居住を確保しつつ、二次相続（配偶者が亡くなった際の相続）まで含めたトータルの相続税負担を軽減できる可能性があります ⁴⁸。
• 家族信託の活用: 将来の認知症などによる資産凍結リスクに備える極めて有効な手段です。元気なうちに信頼できる家族（例：子）と信託契約を結んでおくことで、万が一ご自身の判断能力が低下しても、計画していたアパート建築や不動産管理を家族が滞りなく実行できます。直接的な節税効果はありませんが、生前に描いた相続対策を確実に実現するための重要なツールです。

7. まとめと次のステップ

札幌市内の不動産を活用した相続税対策は、正しく行えば大きな効果が期待できます。しかし、本記事で解説した通り、安易な知識で進めるにはあまりにも多くの法改正や税務上のリスクが潜んでいます。

• 小規模宅地等の特例には厳格な要件がある。
• 行き過ぎた節税は「総則6項」で否認されるリスクがある。
• 2024年からマンションの評価ルールが変わり、従来の節税効果が薄れている。
• 節税を優先するあまり「遺留分」を侵害し、家族間の紛争を招く危険がある。

これらの対策は生前の準備が不可欠であり、ご自身の資産状況やご家族の構成に合わせたオーダーメイドの計画が必要です。

もし少しでもご不安な点があれば、お一人で悩まずに、法律と税務の両面からリスクを分析できる専門家にご相談ください。

監修：葛葉法律事務所