遺産に不動産がある場合のポイント

2023年6月13日

遺産の中に不動産がある場合にどのように相続すれば良いかというのは、時として悩ましい問題です。
預貯金等であれば相続分に従って割れば良いですが、不動産の場合は物理的に分割することは難しいです。土地であれば分筆という方法もなくはありませんが、分筆した後でどの土地を誰が取得するかで揉めることもあります。
ここでは、不動産がある場合の遺産分割の方法についてご説明します。

任意売却して売却代金を分配する

遺産に不動産がある場合に最も簡明な相続の方法は、不動産を売却処分して売却代金を分けることです。
そのためには、まず相続人全員が売却処分することに同意していることが必要です。相続人のうち1人でも売却に反対している者がいる場合には、売却処分はできません。
また、せっかく購入希望者が現れても、相続人のうち誰かが「その値段では売りたくない。もっと待てばより高く売れるはずだ」と言って、せっかくの売却チャンスを逃してしまう場合もあります。

このような不都合を回避するため、相続人の全員が一度売却処分することに同意した場合は、同意書等を作成締結して、売却処分への同意を撤回できないようした上で、今後の売却方法についても確認するのが望ましいです。
特に、実際に売却しようとすると、単に売却するだけでなく、老朽化した建物を取り壊して更地にして売却するとか、不動産内に残された動産類を処分する必要があるなど、売却以外にも調整が必要な内容が出てきます。
そのような点について予め明確に合意しておかないと、後になってトラブルに発展する恐れがあります。

なお、遺産の中に不動産だけでなく他の相続財産もある場合、先に他の相続財産を分割してしまっても問題ありません。
実際、不動産の売却は時間がかかることもあるので、例えば預貯金だけ先に相続手続をしておいて、不動産の売却処分は後回しになるということも多いです。

誰かが代償金を支払って単独取得する

相続人がその不動産に現に居住しているとか、自分は住んでないけど収益物件なので欲しいなど、不動産を売却するのではなく自分で相続したいというケースもあります。
このような場合には、不動産の相続を希望する相続人が、不動産を単独で取得する代わりに、他の相続人に対してその不動産の相続分相当額を代償金として支払うという方法があります。

例えば、不動産の評価額が1200万円、相続人が子3人（Ａ、Ｂ、Ｃ）の場合、Ａが不動産を単独取得するためには、ＢとＣに対して、代償金としてそれぞれ1200万円÷3＝400万円ずつ支払う必要があります。
この代償金は他の遺産から清算することが可能です。
例えば、預金が2400万円、不動産の評価額が1200万円、相続人が子3人（Ａ、Ｂ、Ｃ）の場合であれば、Ａが不動産（1200万円）を相続し、ＢとＣは預金から、自分の相続分として2400万円÷3＝800万円と、代償金として400万円の計1200万円ずつを相続する、ということも可能です。

ただ、代償金で調整する場合、代償金を支払う相続人にとっては不動産の評価額が低い方が有利なのに対し、他の相続人にとっては不動産の評価額が高い方が有利となります。
そのため、相続人間で不動産の評価額が争いになることもあります。
不動産の評価額は、実務上は基本的に不動産業者に査定を依頼して出してもらうことが多いです。しかし、査定も不動産業者によって結果が異なるため、それぞれが不動産業者に査定を依頼して、お互い出した査定額をすり合わせることになります。
それでも不動産の評価額で収集がつかない場合には、最終的には裁判所で鑑定の手続を行うこととなります。鑑定では、裁判所の選任した鑑定人（不動産鑑定士）によって評価額が出されます。

なお、被相続人の配偶者が居住している自宅を相続する場合、自宅そのものを相続する他に、自宅は他の相続人が相続して配偶者は居住権を取得するということができます。
これを「配偶者居住権」といいます。

共有相続する

不動産を全相続人の共有にして相続するという方法です。
その場合は、各相続人が法定相続分に従って相続するということが多いです。
例えば、相続人が配偶者と子2人の場合、配偶者が1/2、子2人が1/4ずつの共有持ち分となります。

しかし、共有相続をすると、その後の処理が非常に面倒になります。
固定資産税の負担をどうするか（納税通知書は共有者のうちの誰か1人宛に届きます）、不動産の管理をどうするか、収益物件の場合には賃料収入をきちんと分配するかなど、話合いでまとめなければならないことが増えます。
また、将来的に共有者の誰かが死亡した場合、そこから相続が発生してさらに共有者が増える可能性があります。共有者が増えれば増えるほど、将来的に登記などが煩雑となります。

また、共有となった不動産については、共有者であればいつでも共有物分割訴訟を提起することができます。
共有物分割訴訟とは、共有している不動産の競売処分を求める訴訟です。
共有物分割訴訟では、誰かが他の共有者に代償金を支払って不動産を取得しない限り、判決で競売処分が命じられます。したがって、共有相続しても、結局は売却処分することになる可能性があるわけです。

したがって、共有相続するのは基本的にお勧めできません。
裁判所が審判で不動産の遺産分割を決める際も、まずは現物を分割できないか、次に誰かが代償金を支払って相続できないか、それも無理なら競売処分して売却代金を分割できないかの順で検討し、共有相続は最後の手段と解されています。

誰も取得を希望しない不動産がある場合

不動産の中には、誰も取得を希望しないものが含まれるケースもあります。
例えば、遠方の山林や原野の一部など、どこにあるかもよくわからず、経済的価値も乏しく、売却処分も絶望的という場合です。

そのような不動産については、共有相続を避けるため、相続人のうちの誰かが単独で相続するよう調整することになります。
その場合は、実際には負担を押し付けるに等しいので、他の相続人に対する代償金は無しとすることが一般的です。

また、令和5年4月27日から開始される予定の「相続土地国庫帰属制度」を利用することも考えられます。
相続土地国庫帰属制度とは、土地を相続した者が、一定の要件を充たした場合には、負担金を納付することで、土地の所有権を手放して国庫に帰属させることができるというものです。これは令和5年4月27日以前に相続した土地であっても対象となります。
負担金は「10年分の土地管理費」とされており、算定式も既に決められています。よほど広大な土地でもなければ、基本的には数十万円の範囲に収まると予想されます。
まだ開始されていないので実際の運用がどうなるかは未知数ですが、遺産の中にこのような土地がある場合、今後は遺産から負担金を支出して国庫に帰属させるという手法がスタンダードになるかもしれません。